楼宇自控系统（智能建筑）

市场分析报告

(本报告是主要针对智能建筑的核心5A系统：建筑设备自动化系统(BA)、通讯自动化系统（包括局域网）(CA)、办公自动化系统(OA)、火灾报警与消防连动自动化系统(FA)、安全防范自动化系统(SA)，智能建筑就是通过综合布线系统将此5个系统进行有机的综合的市场分析)

2004年9月

                目录

一、智能建筑的慨述

1、建筑设备自动化系统(BA)

2、通讯自动化系统（CA）

3、办公自动化系统（OA）

4、火灾报警于消防联动自动化系统（FA）

5、安全保卫自动化系统（SA）

（1）闭路电视监控系统

（2）门禁管理系统

（3）停车场管理系统

（4）防盗报警系统

（5）出入口管理与周界防范系统

（6）对讲与防盗门控

（7）背景音乐与紧急广播系统

二、我国的建筑智能化市场

1、2003年智能建筑市场的重要厂家

（1）施耐德电气收购瑞典TAC公司

（2）霍尼韦尔抓住发展契机亚太总部移师中国

（3）江森自控与QAD战略合作开发新一代准时制

2、我国楼宇自控系统的发展趋势

（1）我国建筑智能化市场初具规模

（2）楼宇自控系统的集成化

（3）智能化对建筑物的影响

3、楼宇自控系统的数字化

（1）数字化楼宇自控系统的概念

（2）楼宇自控系统的远程监控

4、楼宇自控系统被控设备日趋智能化

三、智能建筑的节能与管理

四、2003年楼宇自控系统市场调查数据

1、楼宇自控系统的满意度性价比满意度

2、销售服务满意度

3、楼宇自控管理软件的满意度

4、常用的控制器/传感器品牌

5、常用的执行器品牌

6、常用的变风量控制系统品牌

7、常用控制系统品牌

8、常用的新风机控制系统品牌

9、常用的变配电控制系统品牌

10、常用的给排水控制系统品牌

五、智能大厦的系统规划

1、系统规划在系统工程中所处的位置

2、智能大厦系统工程系统规划的作用和意义

（1）系统规划的概念和内容

（2）系统规划的基本特性

（3）系统规划的作用和意义

3、系统规划的核心是系统目标的确定和分析

（1）系统目标的重要性

（2）智能大厦的基本需求

（3）智能大厦基本目标树和目标树说明

（4）系统目标分析和确定

4、智能大厦系统规划方法

（1）制定系统规划方法上整体化

（2）技术应用的综合化

（3）管理科学化

5、智能大厦系统规划能提高智能大厦建设的整体水平

六、我国智能建筑领域存在的问题及发展方向

1、我国智能建筑领域存在令人忧虑的问题

（1）理论研究跟不上智能建筑的发展

（2）智能建筑工程的规划设计施工队伍的技术能力不强

（3）缺少国产化系统集成产品

（4）技术障碍和缺陷

2、我国智能建筑成在问题之对策

（1）近几年我国在智能建筑行业做的一些工作

（2）加强理论研讨

（3）建立统一的建筑智能化系统工程设计施工规范

（4）施工承建队伍进行资质认定

（5）大力培训工程技术人员

（6）积极开发中国自己的智能建筑系统集成产品

七、发展智能小区是住宅建设的必然趋势

1、智能化住宅和智能小区是科技发展的必然

2、智能化住宅和智能小区的定义和属性

3、智能化住宅和智能小区的基本功能

4、做好智能小区设计院的关键问题

（1）市场定位

（2）经济性

（3）设计好智能小区三大关键平台

5、智能小区建设需要支持

一、智能建筑的慨述

智能建筑是20 世纪90年代中期在我国发达城市兴起的建筑新潮流。所谓智能建筑、也就是让一栋本来死板的建筑具有一种人性化的体现。

智能建筑的核心是5A系统：即建筑设备自动化系统(BA)、通讯自动化系统(CA)、办公自动化系统(OA)、火灾报警与消防连动自动化系统(FA)、安全防范自动化系统(SA)，智能建筑就是通过综合布线系统将此5个系统进行有机的综合,使建筑物具有了安全、便利、高效、节能的特点。

1、建筑设备自动化系统(BA)

即我们所说的楼宇自动化系统，该系统能对建筑物内部的供水、变配电系统进行监控、测量，以保证大楼水电的正常供应，并能通过对空调、外墙照明等系统的综合控制达到节约能源、减轻管理人员劳动强度的效果。该系统以处理计算机为中心，对建筑物内部的设备进行时时控制与管理，能够随时按需调整建筑物内部的温度、湿度、照明强度和空气清新度，达到节约能源与人工成本的效果 。从而提供一个舒适、安全的生活和工作环境。我们可以通过BA系统对大楼内的设备进行实时控制把问题消灭在萌芽状态，不至于造成大的问题，与没有(BA)系统相比较，可节约能源百分之五至百分之十五 ，所以BA系统的成本很快就能收回来。

2、通讯自动化系统（CA）

该系统是保证建筑物内语音、数据、图像传输的基础，同时与外部通信网(如电话公网数据网、计算机网、卫星及广电网等)相连，与世界各地互通信息。

通讯自动化系统能向使用者提供快捷、有效、安全和可靠的信息服务，包括语言文本、图形、图像及计算机数据等多媒体的通信服务。

通讯网络系统的内容比如：用语音信箱进行留言、语音应答对一些咨询的客户时时应答。互联网的接入、局域网的构建，可以实现，常用的电子邮件、进行网上购物、网上医疗诊断、参观网上图书馆、可以视频对话节途话费等，在大门口可以安装电子显示系统、电视会议系统、同声翻译等现代通讯应具备的先进手段。

3、办公自动化系统（OA）

便是利用先进的信息处理设备，以计算机为中心，采用传真机、复印机、电子邮件（E-mail）、国际互联网局域网等一系列现代化办公及通讯设施，最大限度的提高办公效率、改进办公质量、改善办公环境和条件、缩短办公周期、减轻劳动强度、同时防止减少人为的失误和差错。办公自动化技术将使办公活动向着数字化方向发展，最终实现无纸化办公。

4、火灾报警于消防联动自动化系统（FA）

火灾报警系统在现代智能建筑中起着极其重要的安全保障作用。火灾报警系统是智能建筑中的一个子系统但其又完全脱离其他系统或网络的情况下运行和操作，完成自身所具有的防灾和灭火的功能，具有绝对的优先权。通过建筑物内不同位置的烟火控制装置提供的信息进行确认后报警，同时启动火灾联动系统，包括关闭空调、开启排烟装置、启动消防专用梯并且启动消防系统运作、紧急广播疏散人群，从而使得尽可能的减少生命、财产损失。

5、安全保卫自动化系统（SA）

该系统主要是提供不受外界干扰、避免人员受到伤害、财务受到损失的环境，防止不法的事件发生，为大家创造一个安全、便利、舒适的办公和生活环境。

（1）闭路电视监控系统

闭路电视监控可让管理人员及时了解公司内部、厂房车间或出入口等重点区域的情况，发现问题可及时处理。比如防盗区域有人入侵时，报警系统提示、同时监控系统自动切换显示并保存现场画面；可以通过监控联动杜绝员工考勤时舞弊打卡。

（2）门禁管理系统

该系统采用非接触IC卡技术，实现出入识别，出入登记，与闭路监控系统联动、报警系统联动、消防系统联动。可以实现远程控制，加上考勤软件可以对公每个员工进行考勤，准确无误、铁面无私。

（3）停车场管理系统

该系统采用非接触IC卡技术与图像对比技术有效提高效率 减少盗窃事件的发生。通过与门禁、防盗系统的联动可以实现无人化管理。

（4）防盗报警系统

该系统采用论证的防盗报警产品，采用多总线结构构建防盗报警系统。根据客户的需求，系统可在重要的区域设置长距离红外、吸顶红外、门磁、紧急按扭等前端报警探测器，还可在高级区域设立报警分机，方便小区布防。

（5）出入口管理与周界防范系统

该系统可对车辆出入口，楼宇出入口进行监控和控制，周界防范报警，当有人非法越栏时，及报警并触发周界摄影机追踪摄影并录像。

（6）对讲与防盗门控

实现住户与管理中心住户与住户来访者与住户直接通话的一种快捷方式方便小区内住户之间的信息交流及来客、朋友的访问，在门框安有门磁，当有人非法打开门时，报警，触发摄像机追踪摄像，同时信号传到管理，达到防盗的目的。

（7）背景音乐与紧急广播系统

该系统的基本功能是对大厦提供背景音乐或一些必要广播信息，掩盖环境噪音，创造一种轻松 和谐 优雅浪漫的气氛。当火灾发生时，背景音乐通过消防系统传来的电压信号自动切换到紧急广播系统 通知人员疏散保证人员安全。

最后把所有的子系统有机的集成， 才能构成真正意义上的智能建筑

二、我国的建筑智能化市场

在我国建筑业大力兴建的环境下，建筑智能化市场迅速成长起来，而给人们带来舒适工作及生活环境的楼宇自控系统的市场随之越来越大。

通过楼宇自控系统（这里指通常所说的小BA系统或狭义BA系统），采用先进的计算机控制技术，以丰富灵活的控制、管理软件和节能程序，使建筑物机电或建筑群内的设备有条不紊、综合协调、科学地运行，从而达到有效地保证建筑物内有舒适的工作环境、实现节能、节省维护管理工作量和运行费用的目的。

一般情况，弱电系统占工程总造价的2%～5%，而楼宇自控系统占弱电系统（不含消防系统，不考虑网络设备）投资的比例没有规律，但总体不会超过40%，不同的建筑类型及建筑规模，楼宇自控系统的建设投资不同，主要取决于建筑类型、规模以及采用的暖通空调、水、电的工艺。北京地区10万m2的商用写字楼的楼宇自控系统一般在300万左右（含施工），设计检测点在2000元左右/点，平均单点1500元/点。

在工程数据的积累中，楼宇自控系统工程造价数据可参考为：

住宅小区：约2元/m2；大型工建及商业建筑：约20～30元/m2。这里造价的最高与最低可有一倍之差。

当前的楼宇自控市场有喜有忧，喜的是这个市场很大，国内外楼宇自控厂家纷纷争抢这块大蛋糕；而忧的是目前这个市场存在着一定的问题，缺乏统一的管理。

就中国的大环境而言，建筑智能化的市场前景非常乐观。加上近两年，业主对智能建筑的要求越来越高，这给楼宇自控厂家提供了一个很大的市场，各楼宇自控厂家竞相使出法宝，以抓住有利商机。

尤其是2008年第29届奥运会带来更多的商机，有几个楼宇自控厂家专门为此成立了相应的部门，如霍尼韦尔（天津）有限公司成立了场馆设施项目部、西门子楼宇科技（中国）有限公司成立了奥林匹克项目部等，以期用完善的技术解决方案来服务北京奥运。

1、2003年智能建筑市场的重要厂家

（1）施耐德电气收购瑞典TAC公司

2003年6月12日，施耐德电气宣布收购著名楼宇自控公司瑞典TAC公司。TAC是一家世界知名的楼宇自控公司，市场价值约110亿欧元，并正在以每年6％的速度增长。TAC 在其产品中采用了包括LonWorks网络等许多开放技术，这些技术与施耐德的”透明工厂”概念能够完美地结合。收购TAC将为施耐德公司在楼宇自控领域奠定坚实的基础。

（2）霍尼韦尔抓住发展契机亚太总部移师中国

2003年6月18日，霍尼韦尔公司宣布：即日起将亚太公司总部从新加坡移至中国上海，在上海张江高科园内建立新基地。

将公司总部移至上海是霍尼韦尔商业战略的一个重要组成部分，它有助于抓住亚太地区的发展机会，尤其是在中国这样的新兴市场。在过去的几年里，中国的投资不断增加，基础设施不断完善，客户群、供应商及专业人才都有迅速的增长。

（3）江森自控与QAD战略合作开发新一代准时制

2003年7月9日，江森自控有限公司与QAD公司（全球制造业协作商务解决方案的供应商）宣布：双方已携手建立合作伙伴关系，共同为QAD的旗舰产品MFG/PRO开发新一代准时制（Just-In-Time）顺序交付模块。通过建立合作关系，QAD公司可以得到汇聚了江森自控有限公司10余年的知识和专业经验的准时制顺序交付软件模块开发成果，同时还可获得江森最好的专业知识和建议，从而可以进一步改进 QAD产品的设计并减少该项产品上市的准备时间。

市场竞争的结果势必会引起一些问题，如竞争手段、技术水平、服务质量等方面，同时也会造成利润的下滑。在这种情况下，就需要有机构来出面管理这个市场。在这方面，国家对行业的管理机制特别重要。建立行业协会、制定行业标准、规范行业市场，是产品成熟化的标志。如何定义智能建筑BA系统行业厂家，如何制定行业标准，关系到产品化的目标能否真正实现，也关系到BA市场能否走向规范。

目前，国际上尚未有完整的关于楼宇自控的设计与施工的标准，其主要原因是世界上的建筑物设备工程因地域、传统、能源、标准等差异，建筑设备的系统设计方案有很大的不同，因此针对建筑设备监控的BA系统其设计方法也会有较大的不同。

国际上一些供热、制冷空调学会或协会等组织，分别在其制定的协议与标准中不同程度地包含了一些关于BA系统工程设计的规定。如用于楼宇自动控制网络的数据通信协议BACnet，就是由美国冷暖空调工程师协会组织（ASHRAE）的标准项目委员会（SPC）135P于1995年6月制定的。

2003年7月1日，由建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了国家标准《智能建筑工程质量验收规范》（GB50339-2003），自2003年10月1日起开始实施。该规范将楼宇自控系统作为主要验收对象之一——第六章”建筑设备监控系统”。

2002年1月30日，北京市质量技术监督局发布了《建筑及住宅小区智能化工程检测验收规范》（DB11/146-2002），从2002年2月20日起实施。其中，第三部分”建筑设备监控系统”适用于建筑设备监控系统的检测验收，相应的改、扩建工程也可参照使用。

2002年，上海市建设与管理委员会责成同济大学社区信息化与智能建筑研究中心组织中国上海测试中心、上海市智能建筑检测中心、浦东科技局和上海市设备安装公司起草上海市工程建设规范《建筑设备监控系统检验标准》，目前已完成报批稿。

2、我国楼宇自控系统的发展趋势

（1）我国建筑智能化市场初具规模

近年来，我国许多专家访问了欧美与亚洲发达国家，并与这些国家的专业人士就智能建筑技术进行交流，得到的结论是发达国家并没有象我们那样对智能建筑的热情，也不存在专业权威的智能建筑协会组织，对智能建筑的热烈谈论曾是多年前的历史。现在发达国家的智能建筑系统大都是按照建筑物使用功能进行设置，尽管没有刻意把智能化放在建设目标上，但是智能化系统的装备技术是先进的，系统的设置是完备的，系统的工程设计是合理的，系统的运行状态是良好的。

经过业界各方人士多年来的探索、推进，我国建筑智能化系统工程得到了迅速发展。目前，无论是智能建筑的理论、设计理念、建设法规、设计方法、施工技术、工程管理，还是建筑智能化行业管理及智能物业管理，都通过教训与经验的总结，日臻成熟完善。

就目前而言，我国智能建筑的建设理念与建设目标并不低于国外，某些理念高度甚至超过了一些发达国家。但是，在准确把握智能建筑的设计定位、高质量的工程实施与系统有效运行管理方面，还有一定的差距。

近年来，建设部与各地建设主管部门对智能建筑工程加强行业管理力度是很有必要的，但是无法也不可能解决所有的问题，大量的工程与技术问题、市场问题最好由相关的行业协会来牵头解决。

（2）楼宇自控系统的集成化

国家标准《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）对智能建筑定义为”以建筑为平台，兼备建筑设备BA、办公自动化OA及通信网络系统CA，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境”。

①以楼宇自控系统为基础的系统集成方式

系统集成主要通过建筑与建筑群综合布线系统和计算机网络技术，使构成智能建筑的各个主要子系统具有开放式结构、协议和接口都标准化和规范化。

系统集成的方式主要包括：

A、智能建筑的系统集成可采用以BAS为中心，通过LonWorks或BACnet等技术实现和集成模式。

当前BAS的结构大多采用二级网络形式，即上层为以太网，下层采用RS485、LonWorks等速率较低的标准工控总线方式，具备集成的有利条件。此外，以BAS为中心的集成模式还可通过开发与第三方系统的网络接口（网关或网络控制器），将各种系统数据集成到网络主干上，这样BAS网关就能将SAS、FAS等第三方系统的协议转化为BAS级通信主干协议，从而实现了以BAS为中心的集成目的。

各楼宇自控系统厂家基本都依照以上的集成原理进行系统集成，有的楼宇自控系统厂家还专门开发了系统集成的管理软件。

B、智能建筑是以信息集成为核心，连接所有与之相关的对象，并根据需要综合地相互作用，以实现整体的目标。可采用OPC技术和ODBC技术实现智能建筑的系统集成。

C、新的集成技术是将信息集成建立在建筑物（群）内部网Intranet 的基础上通过Web服务器和浏览器在整个网络上的信息交换、综合与共享，实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。

D、实时数据的集成和管理数据的集成。

智能建筑中包括多个子系统，涉及实时控制和分时管理两个不同的信息处理领域。由于处理对象差异，各个子系统无论在硬件和软件结构上都有着很大的不同。系统集成的实质是一种横向集成，是把各个子系统通过物理集成、网络集成、应用集成而连接成一个完整的大系统。

对于智能建筑来说，实时数据的集成是最为重要的，也是首先实现的要充分利用先进的产品和技术，实现对建筑物消防、安全防范、电梯控制、灯光控制、停车等诸多子系统实时数据的集成，并完成各子系统之间的联动控制。

（3）智能化对建筑物的影响

由于我国经济发展的不同，各地区的智能建筑建设速度及水平也有相应的变化。上海作为我国的现代化大城市，城市智能建筑的建设发展很快，出现了街区智能建筑群的建设现象。上海同济大学社区信息化与智能建筑研究中心曾对上海市淮海中路商业街区建筑群智能化系统深入的调查研究，对该地区智能化系统工程建设的现状作了分析。

①上海市淮海中路地区建筑智能化系统运行管理情况与分析对入住上海市淮海中路地区智能化大楼的50家公司进行了《淮海中路大楼入住公司情况问卷表》调查，数据与内容综合如下：公司入住上海市上海市淮海中路的原因，见表1。客户对大楼设施的评价。

表2

（2）智能化系统投资与大楼经营效益

弱电投资、智能化水平与出租率之间的关系，见表3。

x 单位建筑面积的弱电系统投资（元/m2）；y  大楼设备所达到的智能化水平（%）；z大楼出租率（%）；由表3中的相关关系可见，单位建筑面积弱电系统投资越大，其智能化水平越高，则其出租率也越高。

弱电投资、智能化水平与大楼租金之间的关系，见表4