房地产商因发布虚假广告被起诉

房地产销售广告应包括楼宇信息、售价、预售许可证等内容。禁止广告含有风水迷信、融资承诺、返本销售等内容。售楼广告若明确具体，开发商需兑现。虚假广告民事责任要求证明虚假内容、受欺骗和误导、侵害合法权益、因果关系。

法律分析

1、房地产销售广告应当包括哪些内容？

房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：

（1）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；

（2）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；

（3）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。

广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。

2、在房地产广告中，不得包含哪些内容？

房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。

3、售楼广告上的内容要兑现？

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如送多少钱的精装修，绿化面积达到多少平方米等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。

4、虚假广告民事责任条件有什么？

（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。

（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。

（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。

（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。

结语

房地产销售广告应包括楼宇地点、竣工交付时间、售价等重要信息，并遵守相关法规，不得包含风水、占卜等迷信内容。售楼广告和宣传资料仅为宣传目的，但若开发商明确承诺的内容未写入合同，开发商一般不承担责任。虚假广告民事责任的条件包括：广告内容虚假且房地产商主观故意，购房者受欺骗和误导，购房者合法权益受侵害，并存在因果关系。购房者应保留重要广告作为证据。

法律依据

中华人民共和国广告法（2021修正）：第二章 广告内容准则 第二十六条 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

（一）升值或者投资回报的承诺；

（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

（三）违反国家有关价格管理的规定；

（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

中华人民共和国广告法（2021修正）：第二章 广告内容准则 第二十五条 招商等有投资回报预期的商品或者服务广告，应当对可能存在的风险以及风险责任承担有合理提示或者警示，并不得含有下列内容：

（一）对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等，国家另有规定的除外；

（二）利用学术机构、行业协会、专业人士、受益者的名义或者形象作推荐、证明。

中华人民共和国广告法（2021修正）：第一章 总 则 第五条 广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动，应当遵守法律、法规，诚实信用，公平竞争。